2023年过去，可以对这一年的昆明楼市做一番盘点了。总体来说，今年的房地产市场可谓“始于憧憬，终于失望”。遥想今年1月，3年防疫封控结束，社会放开，市场喜悦，楼市也一度迎来了“小阳春”。今年3月，昆明新房成交量也冲突50万平米，成为今年成交量最高的月份。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍今年初小阳春期间书香云海售楼部的热闹景象

但年初的市场热度并未持续多久，受整体经济形势、房地产市场供求关系、人口下降等因素的影响，国内房地产市场从第二季度开始就步入下行通道，房价和成交量互相带动下滑，昆明的新房成交量也在6月以后下降到30万平米以下。

但和国内其他城市相比，昆明在新房供应端的收缩更为明显，再加上昆明高端改善型项目的市场需求相对强劲，所以昆明的新房价格并未出现明显下跌，总体稳定。而优质学位盘甚至一直处于热销状态。

因此，2023年的昆明楼市是萧瑟中有热点，撤退中有逆行，一些房企和楼盘成为市场上难得的逆行者。

下面是云南房网对2023年昆明市场的盘点——

今年昆明房地产市场无论是开发规模还是销售规模都出现了明显萎缩，根据克尔瑞的统计，今年前11个月昆明商品房销售面积只有463.3万平方米，比去年全年的655.18万平方米少192万平方米，即便加上尚未完成统计的最后一个月销量，也无论如何都无法达到去年的销售规模。

开发方面也是如此，今年前11个月昆明的土地成交量只有132.09万平方米，而去年全年是226.24万平方米，今年全年也肯定不及去年。

在销售量下滑的情况下，昆明的新房价格也比去年下跌，前11个月新建住宅的价格比去年前11个月的价格下跌了1.4%。而且今年5月到10月，昆明新房价格曾经连续6个月下跌。

但尽管销售面积下滑较多，其实昆明房价和去年相比下跌的幅度非常有限，前11个月的新房均价仅比去年同期下跌1.4%，按11月昆明新房13895元的成交均价来计算，相当于每平米只降低了不到200元，和国内省会级城市相比，算是比较抗跌了。

昆明新房价格下跌不多，主要是改善型需求较为强劲，优质改善型楼盘有着非常稳定的成交，像会展板块、草海片区、双塔片区等热点区域的中高端优秀项目，今年都在价格较为稳定的情况下有不错成交，像万科的好几个项目，比如万科500里、公园城市今年都在收尾阶段表现出很强市场竞争力，就是很好的例子。绿城的凤起兰庭、柳岸晓风也在进入现房阶段后表现出很强竞争力。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍万科500里A6地块交付实景

今年房地产行业政策的主旋律是救市，从年初到年尾，从中央到地方，各种救市政策不断，房贷利率也到了历史最低点。昆明地方性的救市行动也几乎持续了一整年，从供给侧到消费侧，从购房补贴到公积金放宽，能做的都做了，上个月还把执行了5年多的限购与限售政策取消了。

但政策虽多，刺激力度虽大，效果却差强人意，购房需求仍然总体比较低迷，昆明新房成交量在今年下半年反倒进一步下滑，跌破30万平方米，上月甚至只有23.99万平方米，仅比今年春节所在的1月份略高。

由于房贷利率已经到了历史最低，买房的各种限制政策也都已取消，购买144平米以下住宅还有契税补贴，因此，政策方面继续放宽的空间已经不大，房地产市场能否回暖也不再取决于房地产行业自己。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍房地产的答案已经不在房地产行业本身

今年，随着更多房企传来债务危机的消息，房地产行业的洗牌开始加速，尚未倒下的老牌房企绝大多数都开始收缩战线，已经陷入危机的房企则纷纷走上破产重整道路。

今年，昆明又有一批房地产企业进入破产重整程序，比如开发景成大厦的景成集团、开发大都的鼎杰地产、开发滇池半山的昆明通盈、开发佳兆业城市广场的昆明滇创、开发虹桥国际的昆明博欣虹桥等。

同样是在今年，一批已经申请破产重整的项目，则因为招到投资人而出现转机，比如马街摩尔城将有云南筑友重整投资，滇池半山获得西山区投资发展集团的共益债借款，人民路壹号广场有五华区国投重整投资。根据云南房网统计，今年以来昆明至少有七八个破产重整项目获得投资，有些是部分获得共益债借款，有些是公司整体重整。

值得注意的是，在昆明破产项目的重整投资中，多家本地国企或主动或被动参与到项目重整之中，比如五华区国投就先后借款给人民路壹号广场、莲花国际等项目，西山区投资发展集团则借款给滇池半山，云南建投是西城时代西锦里的共益债投资人，官渡区国投以共益债方式借款给破产重整项目别样幸福城，盘龙区建投成为大宥城的债权人，呈贡区国企春都城市运营管理公司投资重整置信广场，等等。

本地国企更直接的托市行为是在土地市场上出手拿地，从今年初开始，盘龙区建投、云南建投就先后入市拿地，更大动作则来自安居集团，它在今年6月斥资10.9亿拿下关上一宗68亩的住宅用地，而被它收购的佳湖地产则在去年竞得相邻的另一宗同样大小的地块。

佳湖地产去年摘得67亩地块已经与保利发展合作开发保利天珺，上月，保利天珺已经开盘发售，因为地段极佳，保利发展又全力以赴，据说开盘后销势良好、这也再次证明昆明改善型需求有比较大的市场支撑。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍保利天珺地段位置和产品均有很强竞争力

2023年，昆明二手房成交份额继续扩大，今年前11个月二手房的成交套数已经占昆明所有住宅成交套数的59%，有40156套，成交套数只是比两年前下降了不到20%，而今年前11个月昆明新房的成交套数只有27463套，只有两年前的一半。这说明尽管昆明住宅销售量整体下降，但二手房下降幅度远低于新房，二手房抢了新房的市场。

二手房抢占新房市场，除了二手房是现房，具有看得见摸得着的优势外，价格是个很关键的因素。昆明二手房的成交均价早已低于1万，而新房均价仍旧在1.3万以上，差距有逐渐拉大的趋势。

不过，优质学位盘和高品质改善型项目受二手房冲击比较小，今年一直激烈争夺销冠的书香云海和筑友双河湾，凭借的就是一流教育资源，万科城“老当益壮”，学校也是很大的加分项。另外，资源稀缺型优质改善型项目，因为产品竞争力比二手房大得多，也不太受二手房影响，像凤起兰庭、颐和1898等、山海湾8号等，都是如此。

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►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍绿城柳岸晓风已全维度呈现

今年昆明土地市场依旧疲软，交易十分清淡。由于企业拿地意愿低下，为了避免土地流拍流挂，昆明不得不取消多次土地交易，导致今年原计划供应的7593亩土地，到上个月底才实际供应901.81亩，占计划供地的11.88%。

供应量小，成交自然也不可能大，今年前11个月昆明主城只成交土地132.09万平方米，即使加上最后一个月的数据，也肯定少于去年的226.24万平方米。

在本就不多的土地交易中，本地国企又成为买地主力，非国有房地产企业今年拿地集中在一头一尾，首先是年初，来自西安的海荣在呈贡竞得67亩商住用地 ，然后就是万科先后在上个月和本月两次拿地，极具象征意义。

万科在昆明再次拿地，一方面证明万科毫无资金之虞，另一方面说明万科对昆明的市场前景仍有信心，对自己的产品竞争力也比较自信。今年下半年，万科几个项目表现出众，万科城、万科500、万科公园城市长期处于销售榜前几位，万科城甚至直到10月份仍保有竞争年度销冠的可能，这对一个进入销售尾声的项目来说实在难能可贵。

万科拿地，也给市场释放了十分正面的积极信号，有可能刺激其他房企也采取补仓行动。

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今年另一家拿地的非本地房企——西安海荣的表现也令人刮目相看。海荣地产是在今年拿的地，之后推进速度非常快，工程进度让周边的住户都感到惊讶，拿地8个月就实现首开。作为西北开发商在昆明的首作，滇池澜庭产品很有特点，价格也不高，市场期待值不低，所以9月首开就成为呈贡同类项目的销售冠军。

还有来自四川的民营房企邦泰地产，年底也有拿地动作，后续发展值得关注。

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►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍海荣滇池澜庭117平米大横厅户型产品力出众

过去20年，昆明城市发展的一大特点是不断推陈出新开发新兴板块，城市版图不断扩大。在今年以前，昆明在开发巫家坝、会展、西北新城、草海、白沙河等热点板块的同时，又拉开了建设凉亭、西北新城东片、茨坝、斗南、小板桥等片区的序幕，然而，随着房地产市场下行，昆明新兴板块的开发建设开始降温。

从2023年的情况看，上述几个片区都因为拆迁、开发企业裹足不前、重点项目推进慢等原因，开发热度下降，其中凉亭片区在失去昆明新体育中心后，开发前景失色不少。茨坝黑龙潭片区则受到地铁8号线无法获批，国家植物博物馆迟迟不能开工，以及开发企业资金不足等影响，短期内难以推进。

不过有人哭就有人笑，呈贡意外获得昆明新体育中心项目后，反倒有可能在古滇路、地铁4号线一带形成一个小的开发高潮，包括滇池澜庭在内的多个项目均会受益。

前几年的开发热点巫家坝和滇池会展片区则命运各异，巫家坝正面临从一级开发企业到中央公园规划等一系列变动，虽然第一所学校算是搞定，但整体前景还不是很明朗。反倒是原本重视程度没那么高的会展片区发展越来越好，尤其是万科将开发重点转向会展片区后，今年两次补仓拿地，对片区发展形成极大助力。

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尽管房企的日子越来越难过，但因为陷入困境的房企不再拿地，只干保交付一件事，所以今年昆明保交付有很大成效，延期交付最多的俊发，今年已交付17744套房。就连恒大，最新信息显示其在嵩明的阳光半岛，有两个地块也正在做交付前的准备工作。嵩明另一个停工多时的项目学府康城，最近也实现了交付。

恒大在市区的项目则因为被接盘，无论是原来的恒大珺睿（滇池珺睿）还是恒大玖珑湾（绿星滇池湾畔），都已恢复建设，交付没有太大问题。原恒大林溪郡则在去年就在被五矿信托托接盘后恢复建设。

今年交付以及即将交付的还有西城时代西锦里、置地广场、滇池半山7号地块等。另外，今年获得投资被盘活的项目也是这几年最多的，光龙湖和金地就各自有两个代建项目，被代建都是停工楼盘。还有像马街摩尔城、人民路壹号广场、莲花国际等老大难项目也在今年找到了投资人。

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虽然保交付有成效，多个烂尾楼被盘活，但前几年大量停工项目留给市场的教训过于惨痛，导致期房在市场上越来越不受欢迎，即便是开发商口碑极佳，项目稀缺性突出，期房阶段也只能维持顺销势头，抢购的局面一去不复返了。

相反，如果项目素质比较好，尤其是一些中高端楼盘，产品有竞争力，只要进入现房甚至准现房阶段，竞争力就会明显提升，就也会迎来一波销售高潮，比如北大资源颐和1898，虽然项目很久没有在市场上发声，但因为地处会展板块，又拥有难得的多层洋房类产品，所以在进入现房阶段后市场关注度悄然升温。

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